Laboratoire
Bernard Lamolie

Laboratoire
Bernard Lamolie

Traitement contre les Termites. Les Capricornes. Isolation.Humidité.

Frelons .Pigeons. Rats .Souris. Blattes. Fourmis.Punaises.Punaises de lit.Guêpes.Frelons.Moustiques.Pigeons!

Désinfection.Désinsectisation Dératisation.

14 AVENUE DES MONDAULTS

33270 FLOIRAC (PRES-BORDEAUX )

Gironde

Aquitaine


Tél. 05 56 31 68 20

Fax 05 56 20 45 16

Mail labolamolie@orange.fr


Site Web
http://www.laboratoire-lamolie.fr

Horaires

Bâtiment & Architecture Pratique & Services Vente Appartement Vente Immeuble de rapport Vente Maison ou Echoppe

Lundi  8:00 à 12:0014:00 à 17:00
Mardi  8:00 à 12:0014:00 à 17:00
Mercredi  8:00 à 12:0014:00 à 17:00
Jeudi  8:00 à 12:0014:00 à 17:00
Vendredi  8:00 à 12:00 
SamediFermé
DimancheFermé
 
Mentions légales
Php 5.4.45


JURISPRUDENCE DE BORDEAUX :


Un renseignement,un devis!
Un simple clic:

                           ici:
Mail
: labolamolie@orange.fr


JURISPRUDENCE DE BORDEAUX :

Construction / Vice caché / Termites / Etat parasitaire préalable à la vente / Responsabilité vendeur et du diagnostiqueur / Clause d'exonération de garantie de vice caché inapplicable

Par arrêt du 26 février 2010, la cour d'appel de Bordeaux a retenu la responsabilité  solidaire du vendeur et du diagnostiqueur parasitaire pour les termites infectant une maison.

La cour  rappelle qu'il appartient à l'acquéreur de prouver la mauvaise foi des vendeurs pour obtenir la réparation des désordres imputables aux vices cachés sur le fondement des articles 1643 et 1645 du code civil.

Or le constat parasitaire établit la connaissance par les vendeurs de la présence passée de termites dans leur immeuble dont ils avaient essayé de cacher les traces en posant notamment des plaques métalliques.

La cour pour caractériser la faute des vendeurs retient leur connaissance de l'état d'infestation de leur maison et l'absence d'indications de leurs propres constatations faites au cours des années d'occupation empêchant de délivrer à l'acquéreur une information complète et loyale sur l'état exact de l'immeuble vendu.

Elle en conclut que la connaissance de la présence de termites dans l'immeuble vendu oblige le vendeur de mauvaise foi à réparer tous les désordres imputables à ce vice. Dans ce cas, la clause d'exonération de garantie de vices cachés insérée dans l'acte de vente ne peut être opposée à l'acquéreur.

Enfin, la cour estime que la mauvaise foi des vendeurs ne saurait les exonérer de leur responsabilité en opposant l'incompétence du diagnostiqueur et ses carences dans son rapport parasitaire.

S'agissant du diagnostiqueur, la cour, par référence à l'article 6 du décret 2000-613 du 3 juillet 2000 et à la norme NF P 03-200 définissant la méthode d'investigation du constat de l'état parasitaire, constate que l'expert n'avait pas procédé à l'ensemble des investigations auxquelles il était tenu.

Elle remarque aussi l'absence de mention dans le rapport du diagnostiqueur des diligences qu'il était tenu de faire et sa carence dans l'information aux parties contractantes qu'elles étaient en droit d'attendre de la part d'un professionnel.

La cour a donc retenu la responsabilité délictuelle du diagnostiqueur pour sanctionner ses fautes dans la réalisation de son constat de l'état parasitaire de l'immeuble vendu.

CA Bordeaux, 1ère chambre section B, 26 février 2010, RG 09/01531



la Cour de cassation

Dans un  arrêt, la Cour de cassation rappelle une jurisprudence constante, selon laquelle l’acquéreur, qui a pu se convaincre des vices de la chose au moment de la vente ne peut, postérieurement à celle-ci, invoquer la garantie des vices cachés et l’applique au cas particulier d’un état parasitaire positif. En l’espèce, après avoir signé l’acte de vente, l’acquéreur avait constaté la présence de termites qu’il n’avait pas vus jusque-là. Il pensait être fondé à invoquer la garantie des vices cachés dans la mesure où les vendeurs avaient inexactement déclaré « avoir enlevé tous les éléments porteurs de dégradations et traité ».
Or, dès lors qu’un état parasitaire porté à sa connaissance ne laisse aucun doute sur l’infestation de la majorité des éléments en bois, l’acquéreur n’est pas fondé à invoquer la garantie des vices cachés. Le vice est apparent et ne donne lieu à aucune garantie. Eventuellement, l’acquéreur aurait pu fonder son action sur le dol. Mais dans ce cas, il lui aurait fallu prouver que sans la déclaration des vendeurs selon laquelle tous les éléments porteurs de dégradation avaient été enlevés et traités, il n’aurait pas acheté.

(Cass. Civ III : 30.1.08)



Le vendeur qui omet de signaler

Le vendeur qui omet de signaler un état parasitaire ayant révélé la présence de termites lors de son achat du bien et qui le revend deux années plus tard sans avoir effectué de traitement, même après avoir commandé un nouvel état qui s'est révélé négatif, ne peut prétendre être de bonne foi. La cour d'appel, qui a caractérisé la connaissance du vice par les vendeurs en retenant que la présence, même sans activité, de termites dans un immeuble ancien constituait un vice dès lors qu'il était acquis que, de manière très rapide, une situation caractérisée par une simple présence pouvait évoluer de manière aléatoire et non prévisible vers une véritable infestation provoquée par un regain d'activité, en a exactement déduit, sans être tenue de procéder à une recherche sur l'activité des termites et les désordres en résultant que ses constatations rendaient inopérante, que la clause de non-garantie était inopposable à l'acquéreur, et a légalement justifié sa décision.



UN AVOCAT VITE !

L’achat d’un appartement peut, parfois, entraîner des mauvaises surprises notamment lorsque les acheteurs découvrent par la suite que celui-ci cachent des vices.

Il est important dans ces cas-là de s’entourer des conseils d’un avocat compétent en matière de droit immobilier.



Effets de la garantie des vices cachés

 

L’article 1644 du Code Civil prévoit que « dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu'elle sera arbitrée par expert ».

La reconnaissance de l'existence de vices cachés peut entraîner la résolution de la vente (c'est l'action rédhibitoire), le bien est restitué et son prix est remboursé, ou permettre une réduction du prix (c'est l'action estimatoire).

La question de la clause de non garantie en matière de vices cachés

A savoir : Il existe une clause de non garantie qui peut être invoquée par le vendeur profane prévue par l'article 1643 du Code Civil qui dispose que « le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ».

Il faut naturellement que le vendeur qui entend se prévaloir d'une telle clause soit de bonne foi.

La qualité de l’acheteur

Les juges recherchent, au cas par cas, si l’acheteur était ou non en mesure de déceler le vice incriminé, c’est-à-dire s’il était ou non compétent pour le faire. Cette appréciation du caractère occulte du défaut se fait à la fois in abstracto et in concreto. Car, dans le premier cas, le tribunal va se demander si telle profession peut faire présumer telles compétences techniques, tandis que dans le second cas, il va se demander si tel acheteur déterminé pouvait légitimement ou non déceler le vice.

Il faut alors distinguer selon que l’acheteur est un professionnel ou un profane, en un mot, un simple consommateur qui achète un bien dans un domaine qu’il ne connaît pas, pour ses propres besoins, personnels ou familiaux.

- Un acheteur professionnel, qui acquiert un bien dans un domaine qui est le sien, n’est pas censé connaître tous les vices de la chose du seul fait de sa qualité de professionnel. En revanche, le vendeur professionnel est traité plus sévèrement, car supporte une présomption quasi-irréfragable de la connaissance du vice. Toute clause stipulant le contraire et le déchargeant de toute responsabilité en cas de vices cachés est nulle. Toutefois, les acheteurs, professionnels ou non, devront procéder à un examen diligent de la chose, et effectuer certaines vérifications minimales.

Par conséquent, c’est le droit d’un acheteur à l’incompétence qui sera accordé ou non par le juge aux acheteurs victimes d’un vice se présentant devant lui. C’est pourquoi, il importe peu qu’un acheteur acquiert un bien pour l’exercice de sa profession ou pour un besoin personnel ou familial. Par contre, s’il exerce une profession lui donnant des compétences techniques au regard du bien acheté, il sera considéré comme un acquéreur professionnel, et ne pourra pas demander l’application de la garantie légale contre les vices cachés.

Parmi de nombreux arrêts, citons celui du 8 décembre 1980 (Cass. com., 8 décembre 1980, Bull. civ. IV, n° 415).

- La jurisprudence est très favorable à l’acheteur non professionnel : il est présumé dépourvu de compétences au regard des choses qu’il achète. Il n’a pas à effectuer des investigations approfondies afin de déceler la présence d’éventuels vices, ni à se faire assister par un expert chaque fois qu’il achète un bien qu’il ne connaît pas, aux caractéristiques plus ou moins complexes.

Il doit seulement montrer de lui qu’il a été diligent lors de l’achat, diligence minimale que l’on peut attendre d’un acheteur normalement avisé, ce qui implique au moins un examen superficiel de la chose -en effet, certains défauts sont faciles à déterminer, car évidents- et des vérifications élémentaires.

En général, peu de décisions excluent le jeu de la garantie contre les vices cachés parce que l’acheteur n’aurait pas procédé aux vérifications minimales.


Si pour l’acheteur professionnel, le principe est que les vices ne sont pas forcément apparents du seul fait que l’acquisition du bien se fait dans l’exercice de sa profession, il faut néanmoins considérer la nature de cette profession. Il devra ainsi effectuer les vérifications élémentaires, en raison de sa qualité de professionnel. D’autre part, certains vices ne peuvent être cachés à un acheteur exerçant une profession particulière, dès lors qu’il est présumé avoir les compétences techniques nécessaires pour déceler le vice.

Un peu de jurisprudence :

Dans un arrêt du 12 novembre 1975, la Cour de Cassation a admis qu'une clause de non-garantie stipulant que l'acquéreur prendrait l'immeuble dans son état actuel, avec tous ses vices ou défauts, apparents ou cachés, était valable, alors que la présence de termites dans l'immeuble vendu avait été découverte, au motif que la mauvaise foi des vendeurs n'avait pas été démontrée.

Tel n'est pas le cas, lorsque le vendeur est de mauvaise foi. La Cour d'Appel d'Agen dans un arrêt du 21 juin 2005 le rappelle pour une affaire dont le problème était similaire puisque la maison vendue était infestée de termites.

Cette fois-ci, les vendeurs connaissaient le problème et avaient tenté de le dissimuler à l'acquéreur. En effet, le couple qui avait apparemment connaissance de la présence de termites dans leur maison, l'avait vendue à un non-professionnel en annexant à l'acte de vente un état parasitaire réalisé par une société d'architecte excluant la présence de termites.

Or, il a été établi par le rapport d'expertise que la maison était infestée par la présence de termites, ce qui constituait en soi un vice caché donnant lieu en principe à la garantie des vendeurs puisque l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il avait connu la présence de termites ou du moins il aurait acheté à un prix inférieur.

Dans cette affaire, l'expert n'a pas cru que les vendeurs ignoraient totalement la présence de termites, raison pour laquelle le Cour a précisé que les vendeurs ne pouvaient pas invoquer la clause de non-recours stipulée à l'acte de vente et qu'ils étaient ainsi tenus de la garantie des vices cachés.

C'est ce que confirme la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 mars 2007 n° 06-12.299.
En l'espèce, un couple avait vendu à un particulier une maison d'habitation.
En raison de la présence d'insectes xylophages, l'acquéreur a assigné le couple vendeur en paiement des travaux de reprise et en indemnisation de son préjudice de jouissance sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Les vendeurs se sont prévalus de la clause d'exclusion de garantie figurant dans l'acte de vente et ont obtenu gain de cause devant les Premiers juges lesquels ont estimé qu'il n'était pas établi que les vendeurs, profanes, aient eu conscience lors des travaux qu'ils ont effectués eux-mêmes sur des solives, qu'il s'agissait d'une attaque généralisée de capricornes et de grosses vrillettes.

La Cour de Cassation censure cette analyse en relevant que le couple avait procédé en juin 1996 au moisage de deux solives de section importante parce qu'elles étaient attaquées par des insectes xylophages et qu'il fallait les renforcer. Elle en conclut que les premiers juges n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations en estimant que la connaissance des vendeurs du caractère généralisé du vice n'était pas établie.
Il faut donc retenir que la Cour de Cassation opère un contrôle strict de la notion de bonne foi permettant d'appliquer la clause de non-garantie des vices cachés des vendeurs profanes.
Tout est donc question de bonne foi...

C.A. Douai (1re ch., sect. 1), 14 mai 2007 - R.G. n° 06/00422 : Les désordres affectant la charpente d'une maison à usage d'habitation, et notamment la présence du mérule, découverts à l'occasion de travaux d'embellissement, constituent des vices cachés, de nature à engager, sur le fondement de l'article 1641 du Code Civil, la responsabilité des vendeurs, sans que la clause de l'acte de vente stipulant une exonération de garantie à leur profit puisse recevoir application.
En effet, les vendeurs, qui occupaient l'immeuble depuis huit ans et qui avaient mis en place, juste avant la vente, une isolation en laine de verre recouvrant la toiture intérieure et dissimulant, pour l'essentiel, son état, ne pouvaient ignorer la dégradation des bois et devaient en informer l'acquéreur.
Par ailleurs, le fait que certains désordres (coulées d'eau ou traces de moisissures…) étaient restés visibles ne permettait pas à ce dernier, eu égard à sa qualité de profane en matière de construction et à l'importance de la surface recouverte de laine de verre, d'apprécier l'état réel de la charpente et de déduire l'existence du mérule.